«Новую Москву» будут застраивать кварталами

До 90% всей застройки присоединенных к столице территорий будет квартальной. Об этом «Известиям» рассказал глава департамента развития новых территорий Москвы Владимир Жидкин. В частности, первые районы, выполненные по квартальному принципу, появятся в районе деревни Рассказовка, в поселении Московский, а также на нескольких участках вдоль Калужского шоссе. В то же время девелоперы считают, что массовая квартальная застройка невозможна, пока не будет пересмотрен ряд градостроительных и санитарных норм, в том числе и по инсоляции (времени, когда в комнаты попадает солнечный свет).

Как пояснил Жидкин, при многоэтажном строительстве на территории «новой Москвы» до 90% застройки будет квартальной.

— Сейчас такие кварталы уже проектируются. Например, проекты ГК «Абсолют», ГК «Масштаб», населенные пункты в Рассказовке будут отвечать требованиям квартальной застройки — это рекомендация Москомархитектуры, которая рассматривает проекты планировок, — сказал Жидкин.

Основные отличия квартала от микрорайона в том, что дома там обычно меньшей этажности, с обособленными от автотранспорта дворами (парковки располагаются на улично-дорожной сети или под домами), большим количеством общественных пространств, в том числе и на первых этажах. Для кварталов характерны меньшие по площади группы домов, между которыми удобнее передвигаться пешком. Также для квартальной застройки характерна достаточно жесткая дорожная «сетка».

Девелоперы в целом позитивно относятся к тому, что город сделал квартальную застройку приоритетной, однако опасаются, что массово возводить такие дома пока не получится. Так, генеральный директор ГК «Пионер», член Клуба инвесторов Москвы Андрей Грудин пояснил, что существующие нормы по инсоляции хороши как средство борьбы с точечной застройкой, но они «не позволяют эффективно реализовывать принципы квартальной застройки, о которой так много говорится в последнее время».

— Когда дома смотрят друг на друга, образуя закрытый двор, очевидно, что солнечного света в квартирах, выходящих окнами во двор, будет меньше, чем у тех, что обращены на улицу. Девелоперу сложно создать квартиры с удобными функциональными планировками небольшой площади, — говорит он.

Сейчас в Москве применяются федеральный СанПиН, не менявшийся в с 2001 года. По нормативам, с 22 марта по 22 сентября продолжительность непрерывного солнечного освещения как минимум одной из жилых комнат должна составлять 2 часа, для центра столицы этот показатель составляет 1,5 часа.

— Для сравнения: в Великобритании зимняя норма по инсоляции — 40 минут, летом — 2,5 часа. В Италии — около 1 часа, в Германии как таковых норм инсоляции нет, но для социального жилья, находящегося в муниципальной собственности, она установлена в пределах 1,5 часа, — перечислил Грудин. — Предложения пересмотреть нормы инсоляции были озвучены в апреле министром строительства и ЖКХ РФ Михаилом Менем. Клуб инвесторов Москвы предлагает поддержать инициативу и учесть этот аспект при разработке новых норм.

Замруководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков согласен, что понятие «инсоляция» в российском понимании несколько устарело.

— Все эти правила устанавливались в 1930-е годы, а нынешние качественные материалы и технологии строительства позволяют не прописывать такие нормы отдельно, — говорит эксперт.

В то же время Жарков считает, что даже устаревшие нормы инсоляции не обязательно вынудят архитекторов делать огромные по площади квартиры или жилье с проходными комнатами, как опасаются девелоперы.

— Конечно, люди хотят покупать квартиры с максимальным процентом функциональной площади. Хороший архитектор всегда найдет возможность сделать устраивающую потребителя планировку и не нарушить нормы даже в квартальной застройке, — пояснил эксперт. — Кроме того, большинство домов в «новой Москве» будут пяти- и семиэтажными, так что даже существующие нормы инсоляции будет достаточно просто соблюсти.

Руководитель «Моспроекта-5», экс-глава НИиПИ Генплана Москвы Сергей Ткаченко считает, что пересмотр нормативов «приведет к снижению уровня комфортности среды обитания и к окончательному расслоению населения».

— Плюсы существующих правил в том, что они сдерживают инвесторов, которые не хотят соблюдать нормативы. Если СанПиНы и СНиПы скорректировать, то первые 10 лет, пока к ним архитектурно-градостроительное сообщество не привыкнем, будет твориться полный беспредел. Ситуацию может спасти только ужесточение ответственности застройщика за негативные последствия от тех или иных строительных решений, этот принцип применяется в развитых странах, — пояснил Ткаченко.

Он также добавил, что смягчение норм по инсоляции позволит девелоперам на одном участке строить больше домов, чем раньше, а это приведет «к появлению каменных дворов-колодцев, уменьшению озелененных площадей и сокращению придомовых территорий».