МГТС станет рантье или девелопером
«Московская городская телефонная сеть» (МГТС) скорректировала свои планы коммерческого использования площадей, которые высвобождаются по мере строительства волоконно-оптической сети на основе технологии GPON. Как заявил «Известиям» гендиректор МГТС Андрей Ершов, компания может вывести на рынок до 800 тыс. кв. м недвижимости. В МГТС пока не решили, что с ней делать: продать, застроить земли под ней новыми зданиями или сдавать в аренду. Если компания решит заняться арендой, то, учитывая объемы имеющейся у нее недвижимости, она может войти в число лидеров рентного бизнеса, составив конкуренцию «Киевской площади» Зараха Илиева и Года Нисанова (доход $1,1 млрд) и группе «Ташир» Самвела Карапетяна ($720 млн).
Ранее компания планировала вывести на рынок около 300 тыс. кв. м площадей недвижимости коммерческого назначения. Теперь технология GPON позволяет более компактно размещать оборудование по сравнению с ранее планировавшимися вариантами технологических решений для цифровизации сети МГТС. Поэтому к моменту завершения внедрения GPON в 2015 году компания планирует перевести в коммерческое использование 700–800 тыс. кв. м недвижимости. Даже обычная сдача в аренду такого объема принесет МГТС не менее 7–8 млрд рублей ежегодно.
Впервые МГТС обнародовала планы коммерческого использования высвобождающихся технологических площадей осенью 2010 года. Имеющиеся площади компания планировала сдавать в аренду для различных коммерческих целей либо после самостоятельного проведения их ремонта, либо осуществляя реконструкцию помещений силами арендаторов.
По словам Андрея Ершова, после принятия решения о строительстве сети GPON и завершения проектирования ее конфигурации стало возможным увеличить объем фонда высвобождаемой недвижимости.
— В прошлом году мы создали компанию «МГТС-Недвижимость», которая будет управлять всей нашей недвижимостью, не задействованной в технологическом процессе предоставления услуг связи, — сказал Ершов. — Сейчас у МГТС имеется 311 производственных зданий общей площадью чуть более 1 млн кв. м. Из них 70–75 зданий зданий мы будем продолжать использовать в технологических целях. Остальные здания в период до 2015 года будут предложены рынку в качестве коммерческой недвижимости.
Средняя площадь технологического здания МГТС составляет 3–4 тыс. кв. м. Таким образом, до 2015 года компания выведет на рынок коммерческой недвижимости Москвы 700–800 тыс. кв. м площадей. Варианты ее использования могут быть разными: сдача в аренду, проведение редевелопмента (перестройки) здания вплоть до его сноса и строительства нового сооружения, а также продажа.
Уже сейчас, как отметил Ершов, МГТС сдает в аренду около 90 тыс. кв. м помещений. По оценке заместителя директора департамента стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Дарьи Афанасьевой, средний уровень цен на аренду коммерческой недвижимости в Москве составляет около 10 тыс. рублей в год за 1 кв. м, а в центральных районах города ― до 20–30 тыс. рублей за 1 кв. м. Следовательно, уже сегодня МГТС зарабатывает на аренде помещений не менее 900 млн рублей в год.
Что касается планов МГТС, то, по мнению Афанасьевой, все предлагаемые компанией объекты вполне могут быть реализованы на рынке. При этом конкретные формы реализации объектов зависят от расположения, конструктивных особенностей и состояния каждого из них. Выводимый МГТС на рынок объем площадей ― в среднем 200–300 тыс. кв. м в год — достаточно заметен, однако рынок не обрушит: в Москве за 2012 год введено в эксплуатацию около 600 тыс. кв. м площадей вновь построенной коммерческой недвижимости классов А и В. Общий же объем рынка недвижимости этих классов составляет в столице 15 млн кв. м.
— В любом случае предложение недвижимости МГТС будет востребовано рынком при установлении адекватных ставок аренды. Среди объектов МГТС есть в том числе привлекательные для проведения редевелопмента, которые заинтересуют профессиональных участников рынка, — считает Афанасьева.
С этим согласен гендиректор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Предлагаемый МГТС объем коммерческой недвижимости, безусловно, значим для рынка, говорит он. При реализации этой недвижимости путем аренды речь будет идти, скорее всего, о ее использовании под офисы, а проведение редевелопмента зданий позволит повысить класс помещений.
— Рынок предложение МГТС, конечно, переварит. Поскольку это выгодно и удобно, девелоперы заинтересуются таким предложением. Тем более что оно предоставляет широкую линейку возможного использования площадей. Не останутся невостребованными и помещения МГТС за пределами МКАД, — сказал Лещев.
После полного высвобождения планируемых площадей к 2015 году доход МГТС только от сдачи их в аренду по среднемосковским ценам составит 7–8 млрд рублей в год. Тем не менее Андрей Ершов подчеркивает, что этот проект не рассматривается МГТС как одно из направлений собственного бизнеса компании, для его осуществления будут привлекаться профессиональные игроки рынка при общей координации этой работы компанией «МГТС-Недвижимость».
