Не ипотекой единой

Покупка квартиры в кредит требует ответственного подхода. Потребителю необходимо снизить риски и выбрать оптимальный вариант займа. Самый распространенный — это ипотечный кредит. Под ипотекой подразумевается целевой кредит, выдаваемый банком для покупки первичной или вторичной недвижимости либо земельного участка. При этом сам объект переходит в пользование покупателя, но выступает залогом и фактически принадлежит банку до момента погашения долга.

Основными преимуществами ипотечного кредитования являются три фактора: максимальная сумма кредита, пролонгированные сроки его выплаты и низкий процент. Банки могут рассматривать заявки на ипотеку вплоть до 100 млн руб­лей сроком до 30 лет. При этом процентная ставка может быть очень низкой — от 6%. Большинство заемщиков предпочитают брать ипотеку на 10–20 лет и по возможности погашать долг досрочно, чтобы не создавать
серьезных переплат по процентам.

Возможность получения ипотечного кредита будет выше, если покупатель может предложить в залог банку уже имеющуюся недвижимость. Это поз­воляет купить квартиру в строящемся объекте даже без его аккредитации банком. Плюсом является и более низкая процентная ставка. Есть и минусы. Не каждая квартира может быть принята банком в качестве залога — учитывается и возраст жилья, и его состояние. Второй минус — ограниченная сумма кредита. Она, как правило, составляет не больше 70% от оценочной стоимости залоговой недвижимости.

По словам менеджера по работе с партнерами санкт-петербургского агентства недвижимости «Панорама» Анатолия Тимошина, 50% клиентов пользуются кредитами при покупке квартиры, из них большинство заемщиков предпочитают ипотечное кредитование ввиду более низких ставок. «Разница в сложности получения различных форм кредита небольшая, но зависит от суммы — чем больше, тем труднее», — говорит Анатолий Тимошин.

Если не хочется оставлять в залог ничего, то можно обратиться к потребительскому кредиту, который, в отличие от ипотечного, не является целевым и может быть оформлен под личные нужды. Полученные таким образом деньги могут быть потрачены клиентом банка на что угодно, в том числе на приобретение недвижимости. В случае с потребительским кредитом не требуется оформления квартиры, дома или участка земли в залог, но гарантом исполнения обязательств со стороны заемщика дополнительно выступает поручитель. При этом сумма выдаваемых кредитором средств ощутимо ниже предложений по ипотеке и в среднем не превышает 3 млн руб­лей при ставке от 10,90% и сроке до 15 лет.

Стоит учитывать, что при оформлении ипотеки банки требуют дополнительное страхование жизни и здоровья, а в случае отказа автоматически увеличивают ставку на 3–5%. Такой нюанс фактически выравнивает ставки до уровня потребительского кредита в случае, если заемщику необходима сумма порядка 1 млн руб­лей. Поэтому граждане часто делают выбор в пользу потребительского кредита, так как недвижимость при этом является уже их собственностью и может быть продана для погашения непосильной задолженности.

Одни из самых низких ставок, в том числе для отдельных категорий граждан, предлагает «Дом.РФ» (ранее — Агентство ипотечного жилищного кредитования). Это организация, созданная в 1997 году по поручению правительства, которая совместно с Минстроем обеспечивает повышение темпов ввода доступного жилья. «Дом.РФ» поддерживает продвижение госпрограмм посредством специально разработанных стандартов, учитывающих особенности категорий населения. Так, сегодня доступны специальные кредитные госпрограммы для военных, для многодетных и молодых семей. Можно оформить покупку недвижимости с другими созаемщиками, приобрести на выгодных условиях квартиру в новостройке или малоэтажном жилье.

На официальном сайте «Дом.РФ» представлен список банков в 60 регионах страны, уполномоченных оформлять займы по разработанным стандартам. Основными плюсами использования программ являются низкие процентные ставки и учет особенностей разных слоев населения. Тем не менее многие заемщики отмечают длительность сроков рассмотрения заявки — вплоть до нескольких месяцев. Это обусловлено строгой системой контроля: сначала запросы рассматриваются инстанциями банка-кредитора, а затем направляются в «Дом.РФ».

Следует иметь в виду, что сам «Дом.РФ» — не банковская организация, поэтому, в отличие от банков, при рефинансировании кредита заемщики лишаются права на налоговый вычет от уплаченных процентов. При этом проценты на изначальную стоимость недвижимости остаются доступны к вычету. По информации на сайте компании, «зачастую эффект экономии от перекредитования больше, чем размер налогового вычета с процентов в случае, если заемщик решит не рефинансировать ипотечный кредит».

Основатель и генеральный директор московского агентства недвижимости «Бейкер-стрит» Дмитрий Бакалягин считает, что программы «Дом.РФ» предоставляют более жесткие требования по отношению к объектам кредитования. При этом фактически «Дом.РФ» берет на себя часть работы риелтора. Проверки в банках обычно носят номинальный характер — проверяется исключительно рыночная стоимость объекта, а по стандартам «Дом.РФ» проверяются права третьих лиц: плохой объект не одобрят и не дадут в ипотеку.

Несмотря на то что ипотечное кредитование в настоящий момент является самым распространенным способом приобретения жилплощади, отношение у граждан к нему неоднозначное. Иначе бы не возникла емкая формулировка «ипотека на полвека». В любом случае покупка квартиры — вопрос серьезный. Прежде чем идти в банк, подумайте дважды. И доверяйте только проверенным игрокам на рынке, не гонитесь за сиюминутной выгодой.